Qu'il s'agisse du neuf ou de l'ancien, le marché de l'immobilier résidentiel est animé par des vents contraires. Quant aux vents moins favorables, ils résultent de la dégradation de la solvabilité des ménages liées à sept années de forte hausse de prix et de leur endettement. Sur l'année, les prix des logements neufs ont progressé en moyenne de 8%. Mais fait nouveau, des investisseurs institutionnels reviennent sur ce marché pour acheter emplacement et emplacements des immeubles " en bloc ". Sur la Cote d'Azur ou dans certains secteurs parisiens mais également dans des zones plus reculées comme le Limousin, la forte présence des étrangers crée une inflation immobilière et tend à l'éviction du marché, de certains ménages actifs résidents.
"Bien que le marché français de l'immobilier d'habitation s'inscrit encore en haut de cycle, le rythme de développement du marché de l'accession à la propriété poursuit sa décélération entamée depuis 2005"
Représentant un tiers des transactions, le marché des logements neufs enregistre un rythme de commercialisation, toujours soutenu par l'investissement locatif et les dispositifs fiscaux, qui affiche une hausse de 4% en 2006. Ce mode d'intervention leur procure un abattement sur les prix de l'ordre de 15% par rapport au prix "de détail" proposé aux particuliers . Et en 2007, l'abattement tournera selon les localisations entre 20 et 25%. Les vents porteurs sont constitués par la demande de logement alimentée par l'accroissement du nombre de ménages, la politique bancaire accommodante et la politique fiscale incitative. Si les ventes ont progressé dans une douzaine de régions, en particulier en Bourgogne, en Languedoc Roussillon et dans le Midi, elles ont tendance à se ralentir ailleurs. Résultat : le volume des stocks augmente, en atteignant 80.000 logements, contre seulement 40.000 en 2004.
Emplacement est la motivations de l'immobilier ne varient pas au fil du temps. Pourtant des investisseurs privés, qui se sont laissés tenter par les sirènes de la défiscalisation s'en mordent les doigts. Attirés par les avantages fiscaux du dispositif Robien, ils ont eu tendance à privilégier la carotte fiscale à l'emplacement." Résultat : il existe une offre en produits défiscalisants parfois déconnectée de la réalité du marché, ce qui génère une surproduction dans des zones éloignées des secteurs où se concentrent les besoins ".
En peu partout en France, les promoteurs ont lancé des programmes de logements assortis d'un avantage fiscal. L'offre excédentaire concerne essentiellement des villes moyennes comme Valence, Tarbes, Montauban, Quimper, Brives, St-Brieuc, Angoulême, Mulhouse, Colmar et Niort. Nombre de biens destinés à la location restent vides plusieurs mois après leur livraison. Ne percevant aucun loyer, les investisseurs doivent faire face aux échéances du crédit. Et s'ils n'ont pas d'épargne devant eux, la solution consiste alors à brader leur bien à un autre investisseur ou à un accédant à la propriété.
Les Placements immobiliers sont d'autant plus forts que les prix sont raisonnables. Ainsi par exemple en Aquitaine et dans le Poitou-Charente, l'étude d'un échantillon de dix-huit opérations en "ZRR" a révélé un écart moyen de 2,3% environ entre les prix de commercialisation et les prix de marché. Mieux, cette différencet varie de 0.20 à 0.38% pour la majorité de ces programmes.
Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut faire preuve de vigilance. A commencer par se rendre sur place pour apprécier la localisation du bien, la vitalité de la demande locative et l'adéquation du prix demandé par rapport à celui du marché. " Dernière précaution : sélectionner des programmes de logements présentant une mixité entre accédants à la propriété et investisseurs, avec un ratio minimum de 60% d'accédants " conseil immobilier. Cette présence de propriétaires occupants constitue un critère à prendre en compte, pour investir sans surpayer son bien. De plus, il constitue une garantie de bon entretien de l'immeuble, les propriétaires étant généralement plus attentifs à la préservation de leur bien que les simples locataires.