Voici quelques explications simples pour calculer son loyer et sa révision. L'Institut national de la consommation (INC) vient de mettre en ligne un calculateur et une fiche pratique pour tout savoir sur les loyers.
Depuis le 1er janvier 2006, les loyers ne sont plus révisés sur la base de l'évolution en valeur moyenne de l'indice du coût de la construction (ICC), mais sur la base d'un nouvel indice : l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut National des Statistiques et Etudes Economiques (INSEE).
L'Institut National de la Consommation (INC) a réalisé une fiche pratique "Un nouvel indice de révision des loyers" dans laquelle elle explique pourquoi un nouveau indice a été mis en place et aussi la façon dont on peut réévaluer son loyer. Sont traités les sujets suivants : Pourquoi un nouvel indice ? Qui est concerné par le nouvel indice ? Comment révise-t-on un loyer ? Que se passe-t-il lorsque le loyer n'a pas été révisé depuis plusieurs années ? Faut-il faire un avenant au bail ? Où trouver les indices de nombreuses informations sur le congé et la durée du préavis à respecter par le propriétaire et le locataire.
Les conseils pratiques de l’INC
UN NOUVEL INDICE DE REVISION DES LOYERS
Mai 2006
Depuis le 1er janvier 2006, les loyers ne sont
plus révisé sur la base de l’évolution en valeur
moyenne de l’indice du coût de la construction
(ICC), mais sur la base d’un nouvel indice :
l’indice de référence des loyers (IRL),
également publié par l’Insee (1).
Au sommaire
1 - Pourquoi un nouvel indice ?
L’indice du coût de la construction évolue de façon très irrégulière d’une année
sur l’autre, et
même d’un trimestre sur l’autre. En 1994, le législateur avait tenté de lisser
pics et creux en
décidant de réviser les loyers, non plus sur la valeur brute de cet indice, mais
sur sa valeur
moyenne sur quatre trimestres. Le résultat, à peine moins bon et toujours
sans relation
avec l’évolution du coût de la vie, a continué de mécontenter, tantôt pour les
bailleurs, tantôt
pour les locataires. Ainsi, sur la dernière période, les loyers des
locataires
en place ont
augmenté de près de 5%, quand les prix à la consommation et les salaires
augmentaient d’à
peine 2%.
Le nouvel «indice de révision des loyers » est construit à partir de trois
indices : l’indice des
prix à la consommation hors tabac et hors loyers (pour 60 %), l'indice des prix
des travaux
d'entretien et d'amélioration du logement (pour 20%) et l’indice du coût de la
construction
(pour 20 %) (2). La base 100 a été établie au deuxième trimestre 2004.
Pour permettre de suivre l’évolution de ce nouvel indice, l’INSEE en a
reconstitué et publié
les valeurs sur les 5 dernières années. Cette publication rétroactive a pu
troubler les
locataires et les propriétaires en laissant croire que la réforme avait
également un effet
rétroactif. Il n’en est rien (voir question 4).
2 - Qui est concerné par le nouvel indice ?
Tous les logements loués vides sont concernés, y compris les logements
conventionnés, à
l’exception des HLM et des logements soumis à la loi de 1948.
Les
locations meublées ne sont pas visées par la réforme. En conséquence, les
clauses de
révision du loyer fondées sur l’ICC, ou sur la valeur moyenne de l’ICC figurant
dans le
contrat, continuent de s’appliquer. Si les parties décident de se référer pour
l’avenir au
nouvel indice, elles devront signer un avenant.
3 - Comment révise-t-on un loyer ?
Seul l'indice est modifié, les autres règles restent inchangées. Rappelons-les brièvement.
On calcule le loyer révisé en effectuant de deux manières possibles, en
utilisant soit la
valeur des indices, soit le pourcentage de hausse annuelle indiqué dans les
tableaux.
Exemple : Un loyer de 720 € est révisable chaque année au 1er avril, suivant
l’évolution de
la valeur de l’indice du 3ème trimestre de l’année précédente. Au 1er avril
2006, il s’élèvera à :
-
1ère méthode : 720 x 103,07 (IRL 3ème trim. 2005) = 736,57 €
100,75 (IRL 3ème trim. 2004)
-
2ème méthode : 720 + ( 720 X 2,30) = 736,57 €
100
4/ Que se passe-t-il lorsque le loyer n’a pas été révisé depuis plusieurs années
?
Rappelons tout d’abord que le bailleur qui a omis de faire jouer la clause de révision en son
temps, peut le faire à tout moment, même avec un retard de plusieurs années. Il
peut alors
calculer le nouveau loyer en prenant en compte la variation de l’indice depuis
la dernière révision dans sa totalité, mais il ne peut demander les rappels de
loyer que sur
les cinq
dernières années (3).
Le nouvel indice de révision ne concerne que les
révisions prenant effet à
compter du
1er janvier 2006. Les révisions antérieures qui auraient pu, mais n’ont pas été
demandées,
devront être calculées sur la base de l’ancien indice.
Donc, si un loyer n’a pas été révisé depuis plusieurs années, il faudra donc
procéder en deux
temps : calculer le loyer qui aurait pu être demandé en 2005, en utilisant la
valeur moyenne
de l’ICC, puis calculer l’augmentation de loyer en 2006, en utilisant l’IRL
Exemple : Un
loyer est révisable au 1er avril de chaque année, sur la base de
l’indice du
3ème trimestre de l’année précédant la révision. Révisé pour la dernière fois au
1er avril 2004, il
s’élevait alors à 695 €.
Pour calculer l’augmentation
de loyer du 1er avril 2006, on calcule successivement :
-
le montant du loyer
au 01/04/05 :
695 X 1244,50 (3ème trim. 2004 ICC valeur moyenne) = 726,83 €
1190 (3ème trim. 2003 ICC en valeur moyenne)
-
le montant du loyer
à compter du 01/04/06 :
726,83 € X 103,07 (3ème trim. 2005 IRL) = 743,55 €
100,75 (3ème trim. 2004 IRL)
5 - Faut-il faire un avenant au bail ?
C’est inutile. Le nouvel indice ses substitue de plein droit à l’ancien, sans autre formalité.
6 - Où trouver les indices ?
Voici les derniers indices connus à ce jour (20/07/06)
L’indice de référence de loyers
1er trimestre 2e trimestre 3e trimestre 4e trimestre
L’indice du coût de la construction (en valeur moyenne)
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
Pour connaître les autres indices (antérieurs à 2001), consultez le site de l’INC
, ou appeler Insee-Contact
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(1) Article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au
développement des services
à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale,
modifié par
l’article 163 de la loi n°2005-1719 du 30 décembre 2005
(2) Décret n°2005-1615 du 22 décembre 2005 relatif à l'indice de référence des
loyers prévu
par l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005.
(3) Article 2277, code civ
Le site de l’INC met à la disposition des internautes un simulateur
permettant de calculer automatiquement un nouveau loyer, y compris dans
l’hypothèse
où il n’a pas été révisé depuis plusieurs an.