Conseil immobilier n°1 : Le bail commercial
Conseil immobilier n°2 : Doublement du plafond du microfoncier
Conseil immobilier n°3 : Le statut de loueur en meublé professionnel
Conseil immobilier n°4 : La loi Carrez
Conseil immobilier n°5 : Dépenses de travaux réglées avant l'installation
Conseil immobilier n°6 : Promesse et compromis de vente
Conseil immobilier n°7 : Les pénalités en cas de remboursement anticipé
Conseil immobilier n°8 : Expulsion d'un locataire
Conseil immobilier n°9 : Déclaration de vol à son domicile
Conseil immobilier n°10 : Allocation logement
Conseil immobilier n°11 : Les prêts réglementés
Conseil immobilier n°12 : La garantie hypothécaire
Conseil immobilier n°1 : Le bail commercial
Cet impôt (2,5% du montant des loyers), payé par le propriétaire et
répercuté sur le locataire, va être supprimé en deux étapes.
A partir du 1er janvier 2000 pour les locataires dont le loyer est inférieur à
40.000 euros et à partir du 1er janvier 2007 pour les autres. Cette mesure va
s'accompagner, pour les propriétaires, du remboursement par anticipation de la
taxe additionnelle au bail commercial qu'ils ont injustement payée deux fois au
titre de 2006.
Conseil immobilier n°2 : Doublement du plafond du
microfoncier
Le régime simplifié de déclaration et d'imposition des revenus fonciers
inférieurs à 30.000 euros par an mis en place ces dernières années est étendu aux
propriétaires-bailleurs justifiant de
recettes locatives inférieures à 70.000
euros.
De plus, le taux d'abattement forfaitaire majoré dans le cadre de ce régime
passe de 50%.
Conseil immobilier n°3 : Le statut de loueur en meublé professionnel
L'avantage fiscal offert par ce statut découle du fait que l'initiateur de
l'opération est considéré comme un commerçant. Il relève donc du régime fiscal
des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Autrement dit, il peut déduire
directement de son revenu global les déficits occasionnés par cette activité de
loueur et ce, sans limitation de montant.
En recourant à l'emprunt pour financer l'opération, l'économie d'impôt est
appréciable. Les intérêts de cet emprunt viennent en déduction des loyers aux
côtés des autres charges d'acquisition et d'exploitation.
Le montant de l'amortissement linéaire est aussi déductible. Toutefois, il ne
peut pas contribuer à la création d'un
déficit imputable sur le revenu global.
Autre avantage fiscal de ce statut : le loueur en meublé professionnel est
exonéré de l'impôt sur les plus-values au bout de cinq ans s'il exerce
l'activité à titre personnel et tire moins d'un million de centimes de recettes
brutes locatives.
Conseil immobilier n°4 : La loi Carrez
Avec cette loi, les acheteurs d'appartement en copropriété disposent d'un
argument pour négocier le prix. Le texte est surtout connu pour l'obligation
faite aux vendeurs d'indiquer la superficie exacte des parties habitables (c'est
à dire celles où la hauteur des plafonds est supérieure à 1,80 mètre).
Cette loi impose aussi aux vendeurs de démontrer la conformité du bien avec la
description qui en est faite dans les titres de propriété. Or les décalages sont
fréquents. Nombreux sont en les effets les propriétaires qui se sont approprié
dans le passé des parties communes sans l'officialiser par un acte notarié.
Les acquéreurs sont alors en droit de réclamer l'annulation de la vente. Ils
peuvent aussi proposer un arrangement au vendeur : pas de procès mais une
sérieuse réduction du prix et une mise en conformité.
Conseil immobilier n°5 : Dépenses de travaux
réglées avant l'installation définitive
Le fait qu'un logement ne constitue pas encore la résidence principale du
contribuable à la date de règlement des travaux ne met plus désormais obstacle à
l'octroi du crédit d'impôt pour travaux d'entretien et de revêtement des
surfaces.
L'administration vient en effet de préciser que ces avantages peuvent bénéficier
à des travaux payés avant l'installation dans les lieux sous réserve que
celle-ci intervienne dans un délai de 2 mois.
Cette condition sera remplie si le contribuable fixe sa résidence principale
dans le nouveau logement dans les six mois qui suivent la date de paiement de la
facture.
Conseil immobilier n°6 : Promesse et compromis de vente
Lors d'une acquisition immobilière, il faut veiller à bien rédiger la promesse
de vente. Techniquement, il existe deux sortes de promesses :
La première est unilatérale : elle engage le vendeur à céder son bien à un prix
fixé durant un temps donné. Dans ce cas, il ne peut normalement se dédire soit
pour garder son logement, soit pour le revendre à un autre acquéreur. La Cour de
Cassation a toutefois validé une rétractation si elle s'accompagne d'une
indemnisation de l'acquéreur.
La seconde est souvent appelée "compromis de vente". Elle équivaut à un
engagement définitif de vente.
Quel que soit son type, la promesse doit comporter un certain nombre
d'indications : la description du bien vendu, son emplacement, sa superficie, le
prix fixé, la commission de l'intermédiaire, la date de la signature et de la
prise de possession.
La promesse de vente va aussi de pair avec le versement par l'acheteur d'une
indemnité d'immobilisation : généralement 10% de la valeur du bien pour une
promesse unilatérale, moins en cas de compromis.
Conseil immobilier n°7 : Les pénalités en cas
de remboursement anticipé
En cas de remboursement anticipé d'un prêt immobilier, les banques peuvent
appliquer une pénalité dans la limite de 3% du capital restant dû. L'emprunteur
échappe à cette pénalité dans trois cas : lorsqu'il a souscrit un prêt à taux
variable, lorsque la revente est motivée par certaines raisons (décès, mobilité
pour raison professionnelle, surendettement, etc.) et lorsque l'emprunteur
souscrit un nouveau prêt auprès du même établissement
Conseil immobilier n°8 : Expulsion d'un locataire
Le locataire peut être expulsé en cours de bail ou en fin de bail :
- si le contrat de location contient une clause d'exception prévoyant sa
résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges aux
termes convenus, pour non-versement du dépôt de garantie, ou pour défaut
d'assurance,
- à défaut de clause résolutoire ou pour d'autres raisons que le non-paiement
des loyers et des charges (usage abusif des locaux, détériorations, etc.), le
propriétaire doit alors s'adresser au juge du tribunal d'instance qui décide de
prononcer ou non la résiliation.
Le locataire peut aussi être augmenté en fin de bail non renouvelé s'il ne veut
pas libérér le logement.
Conseil immobilier n°9 : Déclaration de vol à son domicile
En cas de vol, vous devez déposer une plainte immédiatement au commissariat de
police le plus proche de son domicile, ou à la gendarmerie.
Vous devez prévenir l'assurance dans les 2 jours ouvrés qui suivent la
constatation du vol et lui envoyer le récépissé de la déclaration de vol faite
au commissariat.
Il faudra que vous fassiez ensuite une liste des objets disparus avec leur
valeur, joindre des pièces justificatives, et indiquer les dégâts des meubles,
et les détériorations dans l'immeuble.
Conseil immobilier n°10 : Allocation logement
Toute personne sous conditions de ressources qui occupe un logement au titre de
la résidence principale (logement effectivement occupé au moins 8 mois par an peut prétendre à cette allocation. Le seuil des ressources à ne pas dépasser
dépend de nombreux facteurs, dont le nombre de personnes à charge, le montant
du loyer, la zone géographique, etc.
Pour déterminer si une personne a droit à l'allocation, la caisse d'allocations
familiales utilise des barèmes très compliqués. Mais d'une façon générale, plus
les revenus sont faibles, compte tenu du nombre de personnes à charge et du
montant du loyer, plus on a de chance d'obtenir l'allocation.
L'allocation est accordée pour une période de 12 mois commençant le 1er juillet
de chaque année ; le dossier doit être renouvelé chaque année avant le 1er
juillet.
Conseil immobilier n°11 : Les prêts réglementés
Le prêt à 0% du ministère du logement est très attractif et peut financer le
neuf mais aussi l'ancien de plus de vingt ans, à condition d'y réaliser des
travaux d'amélioration dont le montant est au moins égal à 35% du coût de
l'opération. Le montant maximum du prêt ne peut excéder 180 000 euros en
Ile-de-France et 140 000 euros en province. Il varie suivant la situation
géographique du bien, la composition de la famille, et les revenus imposables.
Si vous avez eu la bonne idée d'ouvrir un PEL (Plan d'Epargne Logement), vous
avez droit à un prêt à l'issue de quatre ans. Son montant varie en fonction des
intérêts acquis au cours de la phase d'épargne et de la durée d'amortissement
choisie. Il ne peut excéder 600 000 euros. Son taux est fonction de la date de
souscription du plan.
Les CEL (Comptes Epargne Logement) peuvent participer au financement d'une
acquisition immobilière , mais leur montant plus faible est mieux adapté au
financement des travaux.
Les prêts conventionnés ne sont soumis à aucune condition de ressources.
Cependant, le logement doit répondre à des normes d'habilitation et de surface
et pas dépasser un certain prix au mètre carré.
Les prêts à l'accession sociale (PAS) doivent respecter les mêmes règles, mais
ils sont attribués sous conditions de ressources.
Conseil immobilier n°12 : La garantie hypothécaire
Avec cette garantie, votre banquier dispose d'un droit de préférence sur le
bien pour lequel vous avez obtenu un prêt. Ce droit lui permet de faire saisir
le bien et de le faire vendre, afin de récupérer le capital restant dû et les
intérêts que vous n'avez pas payés. L'hypothèque est généralement prise sur le
montant du prêt, majoré forfaitairement de 10 à 20 % en moyenne. Elle est
valable pour toute la durée du prêt, et se prolonge deux ans au-delà de la
dernière échéance. Pour l'établir, il est obligatoire de passer par un notaire,
ce qui entraîne des frais (entre 1,5 et 3% du capital emprunté).