L'acquisition d'un logement neuf se fait généralement soit sur plan , soit en cours de construction. En effet, le promoteur immobilier lance la commercialisation d'un nouveau programme avant le démarrage des travaux. C'est-à-dire que beaucoup de logements seront déjà réservés lorsque le promoteur fera commencer les travaux de construction.
Pour quelques programmes immobiliers, vous pourrez acquérir un logement achevé depuis moins d'un an.
Suivant le cas, les formalités juridiques et les modalités financières sont différentes., la seule notice descriptive technique sommaire vous donnera des éléments précis pour une vente sur plan.
1/ Achat sur plan ou en construction : « en l'état futur d'achèvement »
Les travaux n'ont donc pas commencé ou sont en cours :
1° étape : vous signez avec le promoteur un contrat de réservation, qui est en général composé des pièces suivantes :
- contrat préalable de réservation
- toutes ces étapes précèdent la signature des actes, seule valable
- les conditions particulières qui décrivent le lot réservé : N°du lot, surface, composition du logement, annexes... et bien sûr détail du prix de vente
- les conditions générales décrivent les caractéristiques du projet immobilier : références cadastrale du terrain, permis de construire, délai prévisionnel d'exécution des ouvrages, grille d'appels de fonds, article sur le financement de l'acquisition par prêt bancaire avec clause de résiliation, dépôt de garantie... et les conditions de réalisation de la vente par acte notarié.
- la notice descriptive ou descriptif des travaux qui détaille les prestations et matériaux prévus pour la construction en distinguant les parties communes et les parties privatives
- Vous pouvez acheter logement neuf le ou les plans du programme et des lots réservés direct promoteur.
Vous versez sur un compte bloqué chez un dépositaire, très souvent le notaire de l'opération, un dépôt de garantie (au maximum 5% du prix) en contrepartie de la réservation. Cette somme est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la conclusion de l'acte notarié de vente. Ce montant est intégralement restitué en cas de non-obtention des prêts sollicités.
2° étape : vous signez ensuite devant notaire un acte authentique de vente "en l'état futur d'achèvement" (V.E.F.A.) ; outre le détail des biens acquis, l'acte mentionne de manière obligatoire les éléments spécifiques suivants :
- le règlement de copropriété et l'esquisse d'étage : ils permettent d'établir les règles qui régiront la copropriété, définir les parties communes et les parties privatives, les tantièmes de copropriété...
- l'assurance dommage-ouvrage qui garantit la réparation des éventuels dommage en responsabilité décennale
- la garantie d'achèvement
Acheter logement neuf terminé :
- vous signez une promesse de vente ou un compromis de réservation (avec clause de résiliation pour non-obtention de crédits sollicités s'il s'agit bien d'un contrat préalable de réservation)
- vous versez un acompte (en général 10% du prix du logement)
- vous signerez ensuite devant notaire un contrat de vente "clefs en mains"
2/ L'acte authentique
Si vous Acheter logement neuf sur plans, en cours de construction ou terminé, la vente sera obligatoirement réitérée par un acte authentique (habituellement dénommé "acte notarié"), impérativement établi par un notaire et signé par le vendeur, en l'occurrence le promoteur, et l'acheteur.
Voici donc les 3 types d'actes authentiques que vous pouvez rencontrer (avant la signature des actes):
conseil :
Lors de l'acquisition d'un logement neuf, le notaire est généralement celui du promoteur. Rien ne vous empêche toutefois d'exiger que votre propre notaire soit associé à l'acte. Dans ce cas, les honoraires seront en principe identiques et partagés entre les deux études notariales.
3/ FRAIS D'ACQUISITION : à prévoir dans votre plan de financement
Au prix d'achat d'un logement neuf s'ajoutent toujours des frais d'acquisition versés au notaire chargé de rédiger l'acte authentique. Ils sont souvent appelés de manière impropre « frais de notaire ». Il faut les inclure dans votre budget et en tenir compte dans votre plan de financement.
Les honoraires du notaires :
Ils représentent la rémunération du notaire. Ces honoraires sont calculés en pourcentage du prix de vente selon un barème national fixé par décret. Le taux est dégressif et s'applique à chaque tranche du prix de vente :
- jusqu'à 3 050 €, les honoraires s'élèvent à 5% du prix de vente
- de 3 050 € à 6 100 € : 3,3%
- de 6 100 € à 16 770 € : 1,65%
- au dessus de 16 770 € : 0,825%
Les émoluments de formalités
Ce sont les frais engagés par le notaire pour établir et enregistrer l'acte de vente : ils varient selon le montant de la transaction et comprennent notamment les droits d'hypothèque, le certificat d'urbanisme, la rédaction des copies d'actes authentiques, les frais de dossier.
Pour mémoire : les droits de mutation
Cette taxation ne s'applique pas aux logements neufs vendus au premier acquéreur. Néanmoins, les logements en état futur d'achèvement peuvent avoir déjà fait l'objet d'une première cession avant leur livraison. Les droits de mutation sont alors perçus à un taux réduit (en moyenne 4 % du prix d'acquisition).
La TVA
Les ventes de logements neufs sont soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée au taux de 19,6%. La TVA est à la charge du vendeur et incluse dans le prix de vente, qui est toujours annoncé TTC